Zmiany w prawach lokatorów, wyższy czynsz i weryfikacja zarobków

Jak donosi Bankier, nowe przepisy dotyczące praw lokatorów miały wejść w życie 1 stycznia 2018 r. Ale ze względu na niektóre zmiany przepisów, które budziły wątpliwość termin został przesunięty na 21 kwietnia 2019 r. Oznacza, to że już niebawem właściciele mieszkań komunalnych mogą spodziewać się weryfikacji ich zarobków i nadal są inne niewyjaśnione kwestie.

mieszkania komunalne

Zmiany w ochronie praw lokatorów mieszkań komunalnych

Media uspokajają, ze zmiany dotyczą najemców, którzy podpisali umowę na mieszkanie komunalne po wejściu ustawy w życie, ale nie jest to do końca prawdą, bo jak zauważa Money.pl nowe umowy mogą być zawierane np. po rewitalizacji lub długotrwałym remoncie budynku. Podobno, w lokalnej prasie pojawiły się też informacje wskazujące na to, że na Dolnym Śląsku bardziej majętnych lokatorów mieszkań komunalnych władze namawiać będą do przenosin do TBS-ów.

“Zmiany dla nowych umów, ale (teoretycznie) z każdym można zawrzeć nową umowę.” – Forum (Komiotet Obrony Lokatorów)

Zatem, według nowych przepisów zostaną wprowadzone uszczelnienia, a mianowicie cykliczna weryfikacja dochodów najemców mieszkań komunalnych (art. 21c). Przewiduje się, że najemca będzie zobowiązany do składania pisemnej deklaracji dotyczącej wysokości dochodów wszystkich członków gospodarstwa domowego. Jak często będzie to następowało, ma to określać samodzielnie rada gminy, jednak kontrole nie mają być częstsze niż co 2,5 roku. Nie wiadomo też, jaki dokument należy okazać i za jaki okres.

Przekroczenie progów dochodowych będzie niebezpieczne!

Niestety, w przypadku przekroczenia kryterium dochodowego, czynsz może ulec podwyższeniu. Rzeczpospolita tłumaczy, że nowy czynsz nie będzie mógł, w skali roku, przekroczyć 8 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Za to w przypadku niezłożenia deklaracji gmina będzie mogła podwyższyć czynsz właśnie do kwoty 8 procent.

Dalej czytamy, że w przypadku gdy podwyżka wysokości czynszu przekraczać będzie 50 proc. dotychczasowej wysokości czynszu, to  przez pierwsze sześć miesięcy najemca będzie płacić czynsz w wysokości odpowiadającej 150 proc. dotychczasowej wysokości czynszu.

sprawdzanie zarobków lokatorów
Sprawdzanie zarobków lokatorów mieszkań komunalnych może być zgubne dla tych, którzy mają okresowo zwiększone zarobki w wyniku pracy w oparciu o umowę o dzieło.

Nowe przepisy dla nowych najemców? Nie zupełnie!

Jak powyżej, nowe przepisy będą obowiązywały wyłącznie do umów zawartych po wejściu w życie zmian, o ile nikt nie przymusi lokatora do podpisania nowej umowy na przykład po zamianie mieszkania lub w innych okolicznościach. Jak zauważa Komitet Obrony Lokatorów, osoby, które na dzień dzisiejszy mogą ubiegać się jeszcze o przyznanie mieszkania z gminnego zasobu, takiej możliwości mogą już nie mieć w przyszłości, ponieważ okaże się, że przestały spełniać kryterium dochodowe.

Kwestie niejasne:

  • jakie są progi dochodowe;
  • za jaki okres należy ujawnić zarobki;
  • dla kogo nowe umowy.

Ludzie czekają na mieszkanie od gminy

GazetaPrawna.pl przypomina, że według danych GUS (2017 r.) na najem mieszkań z zasobu gminnego czekało wówczas ponad 154 tys. rodzin. Stąd, konieczność uszczelnienia prawa, a chodzi m.in. o wyeliminowanie takich patologii, że z najtańszych lokali korzystają osoby, które stać na zakup czy wynajęcie mieszkania na rynku komercyjnym.

Gminy od 21 kwietnia 2019 r. będą mogły cyklicznie sprawdzać stan majątkowy najemców, z którymi podpiszą nowe umowy, ale jak podaje Gazeta Prawna “nie oznacza to, że jeśli po takiej kontroli okaże się, iż ktoś poprawił swoją sytuację materialną, będą wypowiadać umowy i zmuszać kogoś do wyprowadzki.”

Oznacza to jednak, że najemca będzie miał wybór: płacić gminie czynsz w wysokości bliższej realiom wolnorynkowym albo zwolnić swoje mieszkanie i “zaspokajać potrzeby mieszkaniowe bez wsparcia gminy”. W ten sposób część mieszkań może wrócić do ich zasobu i w przyszłości zostać oddana w najem osobom bardziej potrzebującym wsparcia. Problematyczna jest kwestia uzyskiwania wyższych dochodów okresowo (umowy o dzieło).

Śmierć najemcy, a dziedziczenie mieszkania komunalnego

Pozostały przepisy, którym należałoby się przyjrzeć nieco dokładniej, bo zgodnie z art. 691 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2018 r. poz. 1025 ze zm.; dalej: k.c.) określa, że w przypadku śmierci najemcy lokalu w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, oraz inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych, jak też osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Tutaj ważnym warunkiem jest, by mieszkały z najemcą w chwili jego śmierci. Osoby te nie zawierają z gminą nowej umowy i tym samym gmina nie ma podstaw do sprawdzania ich sytuacji dochodowej.

Zbyt duży metraż mieszkania

Jak wspomnieliśmy powyżej, od końca kwietnia 2019 r. w przypadku przekroczenia normy powierzchni użytkowej (50 mkw. – dla jednej osoby, 25 mkw. – dla każdej kolejnej osoby w gospodarstwie domowym) będzie można wypowiedzieć umowę najmu. (wówczas gmina przedstawi lokatorowi inną ofertę). Jednak spod obowiązywania tego przepisu wyłączeni będą najemcy powyżej 75. roku życia. Przy okazji tych zapisów eksperci wskazują jednak na nieprecyzyjność pojęcia powierzchni lokalowej, co może to być przyczyną sporu pomiędzy lokatorem a wynajmującym chcącym wypowiedzieć umowę najmu.

Wyrzucą z mieszkania za wysokie zarobki, czy do TBS?

Oczywiście ustawa nie przewiduje usuwania lokatorów na bruk. W przypadku zbyt dużego metrażu mają otrzymywać propozycje innego mieszkania, a przy zbyt wysokich zarobkach propozycję przeniesienia do TBS. Money.pl tłumaczy, że gdy średni miesięczny dochód na osobę przekroczy kryteria, to czynsz pójdzie w górę o kwotę tej nadwyżki. W przypadku Warszawy maksymalny dochód na osobę w gospodarstwach wieloosobowych to około 1983 zł brutto.

Przepisy zaczną obowiązywać w kwietniu 2019 roku, a protesty lokatorów nie robią na politykach wrażenia. Ostatni, 9 lutego, pod Sejmem zorganizował Komitet Obrony Praw Lokatorów (KOPL). Jedna z lokatorek mówi:

“Ledwo stać mnie na to mieszkanie. Ze względu na wiek nie dostanę kredytu. Mieszkamy tu 20 lat, dużo zainwestowałyśmy w mieszkanie. Miasto obiecywało, że będziemy mogli je wykupić, ale to już nieaktualne.”